Worum es bei § 656c BGB geht:

Seit Ende 2020 regelt § 656c BGB die Verteilung der Maklerprovision beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Das Gesetz beendet eine jahrzehntelange Praxis, in der die volle Provision je nach Bundesland und Vertragslage einseitig auf den Käufer oder den Verkäufer abgewälzt wurde. Der Kern lautet: wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Eine Wälzung auf die andere Partei ist nur in gleicher Höhe und nur mit eigener vertraglicher Grundlage möglich.

Im Doppelmandat, das Proimma als Standardfall führt, wird die Gesamtprovision zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer getragen. Diese hälftige Aufteilung bildet das Gesetz in der saubersten Form ab.

Für welche Geschäfte das gilt

Das Provisionsteilungsgebot greift bei drei Bedingungen. Es muss sich um den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses handeln. Der Käufer muss Verbraucher im Sinne von § 13 BGB sein. Erfasst sind Privatpersonen, die für eigene Wohnzwecke oder als private Kapitalanlage außerhalb einer gewerblich organisierten Vermietungstätigkeit kaufen. Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen sein. Ein mündlicher Maklervertrag entfaltet bei Verbraucher-Geschäften keine Wirkung.

Nicht erfasst sind der Verkauf von Mehrfamilienhäusern an Kapitalanleger, Gewerbeobjekte, reine Grundstücke ohne Wohnnutzung und alle Geschäfte, in denen Käufer und Verkäufer beide unternehmerisch handeln. Hier sind Höhe und Verteilung der Provision frei vereinbar.

Verbraucher oder Unternehmer

Der Begriff Verbraucher ist in § 13 BGB definiert als eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. In der Praxis bedeutet das: Privatkäufer, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus für eigene Wohnzwecke oder als private Kapitalanlage erwerben, fallen unter den Schutzbereich des § 656c BGB. Erst wenn die Vermietungstätigkeit gewerblich organisiert ist, also einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, entfällt der Verbraucher-Status. Die Abgrenzung wird im Einzelfall geprüft und entscheidet darüber, ob die hälftige Teilungspflicht greift.

Die konkrete Rechnung bei Proimma

Die Gesamtprovision für die Vermittlung einer Wohnimmobilie beträgt bei Proimma 7,14 Prozent inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, bezogen auf den notariellen Kaufpreis. Geteilt wird zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer, also je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

An einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegt die Gesamtprovision bei 28.560 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Der Verkäufer zahlt 14.280 Euro, der Käufer ebenfalls 14.280 Euro. Die Rechenlogik bleibt für jede Kaufpreishöhe gleich.

Wann die Provision fällig wird

Die Provision wird nicht durch Anbahnung, durch Besichtigung, durch eine Reservierung oder durch eine Absichtserklärung ausgelöst. Sie wird ausschließlich durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Kommt ein Geschäft nicht zur Beurkundung, weil sich Käufer oder Verkäufer entscheiden, von dem Vorhaben abzurücken, fällt keine Provision an. Diese Erfolgskoppelung ist gesetzlicher Standard der Maklertätigkeit nach § 652 BGB. Die Zahlung erfolgt typischerweise wenige Tage bis Wochen nach der Beurkundung gegen Rechnung.

Was nicht in der Maklerprovision enthalten ist:

Die Maklerprovision deckt ausschließlich die Vermittlungsleistung ab. Drei Posten kommen zusätzlich hinzu. Erstens die Notarkosten, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) aus dem Beurkundungswert berechnet werden und sich erfahrungsgemäß im Bereich um die zwei Prozent des Kaufpreises bewegen, einschließlich Grundbuchkosten. Zweitens die Grunderwerbsteuer, die in Mecklenburg-Vorpommern aktuell sechs Prozent des Kaufpreises beträgt und üblicherweise vom Käufer getragen wird. Drittens etwaige Kosten für eine vorgelagerte Marktwertfindung.

Der Maklervertrag als Grundlage

Ohne Maklervertrag in Textform entsteht bei einem Verbraucher-Geschäft kein Provisionsanspruch. Der Vertrag regelt, wer beauftragt, mit welchem Provisionssatz, ob Allein- oder Gemeinschaftsauftrag, mit welcher Laufzeit und unter welchen Bedingungen. Bei Proimma ist die Textform Standard, der Vertragstext wird im Erstgespräch durchgesprochen, jeder Punkt auf Nachfrage erläutert.

Eine Provision aus angeblicher Vermittlung ohne unterschriebenen Vertrag oder Textform-Bestätigung ist bei Privatkäufern rechtlich nicht durchsetzbar.

Sonderfälle jenseits von § 656c BGB

Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und reinen Grundstücken sind Höhe und Verteilung der Provision frei vereinbar. Proimma vermarktet diese Objekttypen ebenfalls und vereinbart die Provision dann konkret mit dem Auftraggeber, abgestimmt auf Objektart, Vermarktungsaufwand und Vertragslage.

Wenn Sie Proimma mit der Vermarktung beauftragen wollen

Proimma vermittelt Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke vorrangig in Rostock und Umgebung, mit Schwerpunkt im Umkreis von etwa 100 Kilometern, Einzelmandate auch darüber hinaus auf Anfrage. Für Wohnimmobilien an Verbraucher gilt die hälftige Provisionsteilung nach § 656c BGB, dargestellt wie oben. Wenn Sie eine Vermarktung planen, schreiben Sie an info@proimma.de oder buchen Sie einen Termin online über unseren Cal.com-Kalender. Den Maklervertrag erhalten Sie zur Sichtung vor Auftragserteilung.